Construir o restaurar una casa en el centro de Mérida no es solo una decisión arquitectónica, es un compromiso con la historia de la ciudad. Muchas personas compran una propiedad en esta zona sin saber que, antes de iniciar cualquier obra, deben pasar por un proceso clave con el INAH. No entenderlo puede traducirse en retrasos de meses, cambios obligatorios al proyecto o incluso sanciones.
En este blog te explicamos qué es el INAH, cuándo interviene, qué permisos necesitas y por qué es tan importante conocer el pasado de tu predio antes de intervenir, con base en la experiencia de expertos que gestionan estos trámites todos los días
¿Qué es el INAH y por qué interviene en el centro de Mérida?
El INAH (Instituto Nacional de Antropología e Historia) es la institución encargada de proteger y conservar el patrimonio histórico de México.
Aunque muchos propietarios piensan que con tener el permiso de Desarrollo Urbano es suficiente, en zonas protegidas el permiso del INAH es obligatorio.
Su función principal es asegurarse de que cualquier intervención:
- No destruya valor histórico.
- Respete la identidad arquitectónica del entorno.
- Conserve elementos con valor cultural o histórico.
Importante: no todo el centro de Mérida está regulado por el INAH, sólo una zona delimitada oficialmente, donde se concentran los barrios con mayor valor histórico.
No todo el centro de Mérida es igual: zonas, monumentos y colindancias
Uno de los errores más comunes es pensar que todas las casas del centro tienen las mismas restricciones. En realidad, existen tres escenarios distintos:
- Predio dentro de zona de monumentos históricos
- Predio colindante con un monumento histórico
- Predio que es monumento histórico por sí mismo
Cada caso implica niveles distintos de restricción y complejidad.
Por eso, antes de diseñar o comprar, se puede solicitar una consulta oficial para confirmar en qué supuesto se encuentra el predio.
Te invitamos a consultar el sitio web del Ayuntamiento de Mérida donde podrás ver el mapa de las zonas patrimoniales.
¿Qué pasa si la casa está en ruinas?
Un mito muy común es pensar que si una casa antigua ya está derrumbada, el INAH deja de intervenir. La realidad es otra:
- El INAH cuenta con archivos históricos de muchos predios.
- Aunque solo queden muros o vestigios, puede exigirse la restauración conforme al diseño original.
- El hecho de que esté en ruinas no elimina la obligación de cumplir con los lineamientos.
Esto es clave para evitar sorpresas una vez que el proyecto ya está avanzado.
Proceso del permiso del INAH: paso a paso
El trámite en el INAH no es inmediato ni automático. Generalmente incluye:
- Validar el uso de suelo del predio.
- Presentar título de propiedad e identificaciones.
- Entregar planos arquitectónicos específicos para INAH (distintos al proyecto ejecutivo).
- Realizar un levantamiento detallado del estado actual del inmueble.
- Esperar dictámenes técnicos que establezcan qué sí y qué no se puede intervenir.
Un punto clave que resaltan los expertos es que acercarse al INAH antes de diseñar puede ahorrar meses de ajustes y correcciones posteriores.
¿Cuánto tiempo tarda el permiso del INAH?
El tiempo depende totalmente del tipo de predio y del proyecto:
- Casas habitación sencillas: 3 a 6 meses
- Proyectos complejos o monumentos históricos: 8 a 12 meses
- Casos especiales: hasta 18 meses
Entre más alineado esté el proyecto a las restricciones desde el inicio, más ágil será el proceso.
Principales restricciones al construir en el centro histórico
Aunque cada predio es distinto, hay tres puntos críticos que el INAH revisa con especial atención:
1. Áreas verdes y áreas descubiertas
Se busca recuperar espacios permeables. El mínimo suele ser 20% de área verde, y los techos verdes no sustituyen este requisito.
2. Alturas
No se permiten alturas desproporcionadas respecto a los colindantes. Este es uno de los motivos más frecuentes de rechazo o ajuste de proyectos.
3. Fachadas
Sí se pueden intervenir, pero:
- Deben respetar proporciones.
- Los vanos (puertas, ventanas, cocheras) deben integrarse al contexto.
- No se permiten fachadas disruptivas.
¿Y si empiezo a construir sin permiso del INAH?
Las consecuencias pueden ser serias:
- Multas.
- Suspensión de la obra.
- Imposibilidad de obtener la terminación oficial.
- Obligación de revertir o reparar intervenciones mal hechas.
Regularizar una obra iniciada sin permiso siempre es más costoso y lento que hacerlo bien desde el inicio.
¿Quién debe ayudarte con este proceso?
La recomendación es clara:
- Trabajar con arquitectos con experiencia en el centro histórico.
- Apoyarte en gestores especializados en trámites del INAH.
- Diseñar con conocimiento del contexto histórico, no contra él.
Cuando el despacho y el INAH “hablan el mismo idioma”, los proyectos fluyen mucho mejor.
Si quieres profundizar en los pasos previos a este trámite, te recomendamos leer también: 👉Todo lo que debes saber antes de tramitar tu permiso de construcción.
Construir o restaurar en el centro de Mérida es una oportunidad única de habitar la historia viva. Pero para hacerlo bien, no basta con un buen diseño: necesitas entender el pasado del predio, respetar su contexto y seguir el proceso correcto con el INAH.
Planear con anticipación, asesorarte bien y respetar las reglas no solo evita problemas legales, también eleva la calidad y el valor de tu proyecto.
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